Az ingatlan befektetés napjainkban az egyik központi témája a magánszemélyek és vállalkozások gazdasági döntéseinek. A jelenlegi konjunkturális időszakban egyrészt a növekvő bevételek, másrészt a – mesterségesen lenyomott – alacsony pénzpiaci hozamok azok a tényezők, melyek sok magánszemélyt és vállalkozást arra motiválnak, hogy tőkéjét vagy annak egy részét ingatlanba fektesse.
Egy kis történelem
Az ingatlan kifejezést a magyar nyelvben a 2. Világháború után kezdtük használni (azelőtt a jószágtest kifejezés volt használatos) és arra utal, hogy olyan anyagi javakról van szó, melyek nem mozdíthatók, azaz nem „inognag”. Ingatlannak számít minden földterület, erdő, szántó, legelő, telek stb. valamint a rajta található épületek.
Közgazdasági értelemben pedig azt is szoktuk mondani, hogy az ingatlanok, közép és hosszú távon az értéküket megőrzik, azaz értékükben sem inognak (feltételezve, hogy állaguk nem romlik, tehát egy föld terület nem szennyeződik, egy építmény pedig karban van tartva).
Amikor tehát az ingatlan befektetésekről beszélünk ezt a két legfontosabb tényezőt érdemes szem előtt tartani, nevezetesen, hogy az ingatlan földrajzilag stabil tehát nem mozdítható és értékét megőrzi. Az értékmegőrzés mellett azonban az ingatlan a hasznosítása alatt hozamokat is generál.
Bérleti díj és a költségek
Első és talán legfontosabb hozamtípus a bérleti díj. Az ingatlan befektetők ebből a bevételből tudják leghamarább realizálni a befektetésük hozamait. A leggyakrabban használt bérleti díjak a havi, negyedéves és éves bérleti díj.
Itt két fontos tényezőt kell figyelembe venni, egyik a bérbeadásból származó jövedelem adói, másik pedig az ingatlan fenntartás költségei.
Ezekről mindenképp érdemes részletesen tájékozódni, hogy a várható hozamokat ki tudjuk számolni.
Magyarországon 2019 január 1.-től a magánszemélyek és vállalkozások alapvetően 2 adózási formát választhatnak az ingatlan bérbeadásból szerzett jövedelmeik után. Az egyik a költséghányad szerinti a másik pedig a tételes elszámoláson alapuló adózási forma.
A költséghányad szerinti elszámolásánál, az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmek 10% levonható (fenntartási költségként) és a fennmaradó 90% után a jelenleg érvényes 15% os SZJA kulccsal kell adózni.
A másik típusú elszámolás a tételes elszámolás. Ez sok esetben jobb módszer mint a költéshányados elszámolás de kétség kívül bonyolultabb, tehát vagy könyvelői segítség vagy komolyabb jártasság szükséges a témában. Ennél az adózási formánál, mint az általános könyvelési rendszerekben a valós költségeket levonjuk a bevételekből és csak a fennmaradó rész után kell megfizetni az adót, jelen esetben a 15 % SZJA-t.
Értéknövekedés és költségei
Az ingatlan befektetésekből származó másik fontos bevételi forrás, mellyel egy profi befektető már előre számol, az ingatlan érték növekedéséből származó bevétel. Ahogy a bevezetőben írtam, az ingatlan közép és hosszú távon az értékét megőrzi, az érték viszont nem egyenlő az ingatlan árával.
Minden ország ingatlan piacán, különböző mikro és makro gazdasági események, politikai döntések és egyéb tényezők miatt tapasztalható az ingatlan árak folyamatos emelkedése (legalább is egy szintig, míg a gazdasági növekedés ezt lehetővé teszi).
Így Magyarországon 1997 és 2019 között, 400 – 500% al nőttek az ingatlan árak. Tehát ha valaki vásárolt egy budapesti új lakást 1997-ben, mondjuk 6-7 millió forintért, az most ezt a lakást 28-30 millió forintért tudja eladni. Tehát 22 év alatt megnégyszerezte vagy ötszörözte a befektetett tökéjét.
Természetesen itt is figyelembe kell venni a költségeket, mely az ingatlan megvásárlásakor az illetékek és ügyvédi költségek, valamint az esetleges felújítási költségek, melyeket az ingatlan üzemeltetésnél is elszámolhatunk.
Amennyiben értékesítjük az ingatlant, tehát az értéknövekedésből származó eredményt realizálni szeretnénk, úgy ez is adóköteles jövedelemnek számít, tehát ezzel is érdemes kalkulálni, de szerencsére közép és hosszú távon ezzel kapcsolatosan ebben az évben jelentősen előnyösebbek lettek az adójogszabályok.
Hogyan érdemes számolni az ingatlan befektetés hozamait ?
A fenti adatokból, egy életszerű példán keresztül bemutatom, hogyan számol egy haladó szintű kis befektető, aki ingatlanba fekteti a pénzének egy részét.
Egy 20 millió forintos ingatlan, teljes vásárlási költsége (ügyvéd + illeték) 21 millió forint. Felújításra 2 millió forintot számítok, hogy megfelelően bérbe lehessen adni az ingatlant.
Új lakásnál kevesebb az illeték (sőt általában az ügyvédi díj is) és nem kell felújítással foglalkozni, de ebben az esetben az ár is magasabb, így az egyszerűség kedvéért mondjuk a két dolog kiegyenlíti egymást, tehát mindkét esetben 23 millió forint lesz a kezdeti költség.
Egy ilyen ingatlan 130 – 140 000 Ft os bérleti díjjal (+rezsi) bérbe adható, viszonylag hosszú távra. Gondolkodjunk 10 évre, melyből a felújítás 2 hónapot, a bérlők közti összes átmeneti idő, (amíg az ingatlan nincs bérbe adva) további 5 hónapot vesz igénybe a 120 hónapos befektetési idő alatt (tehát 2 évente 1 hónap kiesik, ilyenkor nem csak a kieső bevétellel, de az üres járatban kifizetett közös költséggel is számoljunk) az éves bérleti díjemelkedés legyen stabil 2% évente.
Így a teljes 120 hónap alatt 18 millió forintos bevételre számíthatunk, melyből 2,4 millió adót kell fizetni (a jelenkori adójogszabályok alapján). A hozam tehát 15,6 millió forint. Melyből 800 ezer forint karbantartási díjat levonunk a 10 év alatt (a bérlők közt festés, esetleges javítások). Így 14,8 millió tiszta hozammal számítunk a 10 évre.
Ez az ingatlan 21 milliós megszerzési és 2 milliós kezdeti felújítási költségeinek 65% os eredményét jelenti 10 év távlatra. Ehhez számoljuk hozzá az ingatlan várható értéknövekedését, mondjuk 10 év múlva jó esetben, 36 millió forintért tudjuk majd eladni (ez esetben engedjük meg a forint és euró árfolyam stabilitását is, illetve a forint fennmaradását).
A 23 millió forintból, amit befektettünk, tíz év alatt, optimális esetben tudunk realizálni, 10 – 15 millió forint értéknövekedést és 14,8 millió forint bérleti díj eredményt. Így ez összesen 25 – 30 millió forint, tehát ezen az időtávon számíthatunk a befektetés megduplázására.
Ugyanilyen eredmény eléréséhez, nagyjából 6 – 7 % os, stabil kamatos kamat jövedelemre lenne szükség, ha a pénzünket pénzpiaci termékbe fektetnénk 10 évre.
Bár az ingatlan befektetéssel dolgozni kell és van benne némi kockázat, illetve több a változó, valamint kötöttség is, mert ha épp akkor van szükség pénzre, mikor az árak stagnálnak nem biztos, hogy egyszerű lesz jól kiszállni az ingatlanból, de összességében így is elmondhatjuk, hogy az ingatlan jó befektetés.
