Ingatlanba fektetni mindig is jó döntés volt, mert biztonságos, értékálló és viszonylag egyszerű lehetőség is. De milyen ingatlanba érdemes fektetni, mikor és milyen áron? Ezek a kérdések jelennek meg leggyakrabban egy ingatlan megvásárlása előtt. A jelenleg tapasztalható jelentős ingatlan áremelkedések pedig egy újabb kérdést is felvetnek, nevezetesen, hogy meddig tart még ez az emelkedés és mi várható a következő években?
Az elmúlt 30 évben egy igen érdekes lakáspiacot láthattunk Magyarországon.
A rendszerváltás után a 90-es években a piac gazdaság előre törésével egy komoly ár robbanás volt tapasztalható, melyet sok esetben a külföldi vásárlók hajtottak fölfelé, elsősorban Budapesten és a kiemelt térségekben. Ez az időszak 6-8 évig tartott és az ingatlanárak megduplázódását jelentette.
Azután a 90-es évek közepén, a Bokros csomag idején a nagy infláció és a magas kamatok megtorpanásra kényszerítették a hazai lakásárakat is. Így 6- 8 éves stagnálás következett.
Majd az uniós csatlakozásunk előtt (és ennek köszönhetően), valamint az ez időtájt jellemző világgazdasági konjunktúra miatt, a 2000 -es évek elején újabb nagymértékű áremelkedés volt tapasztalható. Ebben az időben a 2008-as pénzügyi válságig, szintén duplájára emelkedtek az ingatlanárak Magyarországon, elsősorban Budapesten és a nagyobb városokban és frekventáltabb régióban.
A 2008 as válság után, a munkanélküliség, a jelentős gazdasági visszaesés az ingatlan piacot rázta meg a leginkább. A megelőző évek számos ingatlan fejlesztése után ez az iparág 5-6 évre szinte teljesen jégre került.
A pénzügyi válságra a legtöbb ország, így Magyarország is jelentős kamatcsökkenéssel és beruházás ösztönzéssel reagált, melyeket ez európai uniós támogatások kihasználásának maximalizálásával a magyar kormány tovább fokozott.
Így 2015 től a hazai ingatlan üzletág lassan magához tért és megkezdődtek az újabb építkezések, beruházások, melynek a család támogatási rendszer felturbózásával, a magyar kormány egy jelentős lökést adott.
A lassan felpörgő gazdaság, csökkenő munkanélküliséggel, alacsony kamatokkal és jelentős lakás vásárlási támogatásokkal valamint az 5% os áfa bevezetésével 2016-2017 ben robbanást okozott az ingatlan piacon és az árak elkezdtek az egekbe szökni.
Ma 2019 júliusában azt mondhatjuk, hogy az elmúlt 5 évben Budapesten és a jelentősebb régiókban és városokban, az ingatlan árak ismét megduplázódtak a 2008 -as válság előtti árakhoz képest.
A közben emelkedő munkabérek, az építőipar jelentős leterheltsége és a mára szinte egész Európában tapasztalható munkaerő hiány pedig további emelkedéseket indukál.
Mi várható az ingatlan piacon a következő években ?
Akik ismerik az általános gazdasági folyamatokat, azok tudják, hogy az országok gazdaságai és a világ gazdaság is, rövid 0,5-1 éves, közepes 6-8 éves és hosszabb 20-30 éves ciklusokban is mozog, tehát egy bonyolult pálya mentén növekszik. Ez a folyamat az ami biztosíja a folyamatos fejlődést és az emberek foglalkoztatottságát.
Nos ha a rövid előzményeket nézzük a magyar ingatlan piacon, ebben is láthatók a 6-8 éves periódusok, azaz 6-8 év növekedés, 6-8 év megtorpanás, mely 3 – 4 éves időszakra akár enyhébb csökkenést is eredményezhet (a kereslet-kínálat eltolódásával) a korábbi árakhoz képest.
Ha ezt nézzük, akkor a 2008 as megtorpanás után 7-8 év stagnálás (esetenként csökkenés) volt tapasztalható. A 2015-2016 ban kezdődő emelkedés így legalább 2021-2024 ig még várhatóan tartani fog, de azzal kalkulálhatunk, hogy ahogy a csúcs felé közelítenek az árak, lassul a növekedés mértéke is.
Van viszont két másik jelentős tényező is, amit nem árt figyelembe venni. Az egyik, hogy az elmúlt 30 év hazai lakáspiaci árait figyelembe véve, egy-egy emelkedés az árak tekintetében általában addig tartott, míg az árak meg nem duplázódtak és ha ezt nézzük, akkor lassan elérünk ehhez a ponthoz.
Bár az is igaz, hogy az emelkedés vége felé lassul az emelkedés mértéke (ahogy ezt fentebb már megjegyeztem), tehát ha ezt nézzük, akkor is van legalább még 1-2 év az ingatlan árak csúcsának eléréséhez.
A másik szintén nem elhanyagolható tényező, hogy a magyar gazdaság mára már szinte elválaszthatatlan lett a világ gazdaságától, a jelentős beszállítói helyzetünk miatt. Ezért amennyiben egy világgazdasági recesszió alakul ki, úgy ezt a magyar gazdaság és ezen keresztül a hazai ingatlan piac is azonnal érezni fogja és várhatóan a lufi durranni fog.
Ami viszont nagy biztonsággal állítható, hogy ingatlanba fektetni, legalább is közép és hosszú távon mindig is a lehető legjobb és az egyik legbiztonságosabb befektetési lehetőség volt és lesz a jövőben is.
J.Kriszto – www.kriszto.hu
